Půjčka se zástavou bytu nebo domu: jak poznat lichvu a nepřijít o bydlení

Krátká odpověď: pokud vám někdo půjčí peníze a jako záruku chce váš byt nebo dům, smí to být podle zákona jen zástavní právo zapsané v katastru. Kupní, darovací ani jinou smlouvu převádějící vlastnictví „jako záruku“ nepodepisujte. Ověřte si, že věřitel je banka nebo má oprávnění České národní banky (ČNB). A nastavte si zdarma službu, která vás upozorní na každou změnu u vaší nemovitosti v katastru.

Kdo smí půjčovat se zástavou nemovitosti?

Podle § 7 zákona o spotřebitelském úvěru smí spotřebitelům půjčovat jako podnikatel jen banky, spořitelní a úvěrní družstva, některé platební instituce a nebankovní poskytovatelé, kterým oprávnění udělila ČNB. Úvěr zajištěný nemovitostí je podle § 2 tohoto zákona úvěrem na bydlení, i když peníze nepoužijete na bydlení.

Zda má firma oprávnění, zjistíte v seznamech ČNB. Postup popisuje článek Jak ověřit povolení ČNB. Pokud firma v seznamu není, nepůjčujte si od ní.

Proč nepodepisovat kupní smlouvu „jako záruku“?

Zákon je tu jednoznačný. Podle § 113 odst. 2 zákona o spotřebitelském úvěru smí mít zajištění nemovitostí jen formu zástavního práva. K jiným ujednáním, jejichž účelem je úvěr zajistit, se nepřihlíží.

Při zástavním právu zůstává byt váš. Podle § 1309 občanského zákoníku se věřitel může uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy, jen když dluh řádně a včas nesplatíte. Kupní nebo darovací smlouvou ale vlastnictví převádíte. Proto takovou smlouvu k půjčce nikdy nepodepisujte, i kdyby věřitel sliboval, že ji „roztrhá“, až splatíte.

Zákon také stanoví, že zajištění nesmí být při uzavření smlouvy ve zcela zjevném nepoměru k výši dluhu. Ke splacení ani zajištění spotřebitelského úvěru se podle § 112 nesmí používat směnka ani šek. Výjimka platí jen přechodně u některých úvěrů na koupi nemovitosti.

Jak poznám lichvářskou nabídku?

• Nezajímá ho, z čeho budete splácet. Podle § 86 musí poskytovatel důkladně posoudit, jestli úvěr zvládnete splácet, hlavně porovnáním příjmů a výdajů. Půjčit smí, jen když nejsou důvodné pochybnosti o vaší schopnosti splácet. Pokud se věřitel zajímá jen o váš byt a ne o příjmy, je to varovný signál.
• Chce kupní nebo darovací smlouvu, směnku či plnou moc k nemovitosti.
• Úrok je nápadně vysoký. ČNB připomíná rozsudek Nejvyššího soudu, podle kterého úrok 60 % ročně, tedy téměř čtyřnásobek horní hranice tehdejších bankovních sazeb, odporoval dobrým mravům.
• Využívá vaši tíseň. Zneužití tísně, nezkušenosti nebo rozrušení je podle zákona jedním ze znaků lichvy. Buďte opatrní hlavně ve chvíli, kdy vás tíží dluhy nebo exekuce a nabídka přijde sama.

Co říká zákon o lichvě?

Podle § 1796 občanského zákoníku je neplatná smlouva, při které někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a nechá si slíbit plnění, jehož hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. ČNB k tomu cituje Nejvyšší soud. Pro posouzení tísně není podstatné, jestli se do ní člověk dostal vlastní vinou.

Lichva je také trestný čin podle § 218 trestního zákoníku. Základní trest je odnětí svobody až na dvě léta. Pokud pachatel získá značný prospěch nebo způsobí jinému stav těžké nouze, hrozí mu šest měsíců až pět let.

Pokud poskytovatel půjčí, aniž by řádně posoudil vaši schopnost splácet, je smlouva podle § 87 neplatná. Půjčenou jistinu pak vracíte v době přiměřené vašim možnostem.

Jak si nechat hlídat byt v katastru?

Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) nabízí Službu sledování změn. Upozorní vás, když se u vaší nemovitosti v katastru něco děje. Například když ji někdo „zaplombuje“, tedy podá návrh na zápis změny, nebo když se provede vklad či zápis poznámky. Zpráva přijde do datové schránky, na e-mail nebo SMS nejpozději do 24 hodin.

1. Službu si může zřídit vlastník i další osoby zapsané v katastru.
2. Do 20 sledovaných nemovitostí je bez poplatku.
3. Zřídíte ji online s ověřením přes identitu občana, nebo osobně na kterémkoli katastrálním úřadu.

Upozornění přijde už při zaplombování, tedy ve chvíli, kdy někdo podá návrh na změnu.

Co dělat, když už jsem podepsal?

1. Nic dalšího nepodepisujte a nedávejte věřiteli doklady ani klíče.
2. Zjistěte v katastru, co se u nemovitosti děje. Pomůže Služba sledování změn nebo nahlížení do katastru.
3. Obraťte se na advokáta nebo bezplatnou právní poradnu. Neplatnost smlouvy kvůli lichvě nebo chybějícímu posouzení úvěruschopnosti řeší soud.
4. Pokud věřitel zneužil vaši tíseň, podejte trestní oznámení. Postup najdete v článku Jak nahlásit podvod na policii.

Pokud po vás „poskytovatel“ chce poplatek předem, jde o jiný známý podvod. Popisuje ho článek o podvodných půjčkách s poplatkem předem. Když řešíte dluhy, přečtěte si i text o nabídkách oddlužení.