Hypotéky 2026: rekordní první pololetí, od léta dražší sazby

Banky v 1. pololetí 2026 poskytly nové hypotéky za 216 miliard Kč, o 66 miliard víc než před rokem. Od jara ale sazby rostou a v srpnu dosáhly 5 %. Byty přitom v roce 2025 zdražily o 10,6 %.

Redakce Mohuvěřit.cz 2. 6. 2026 Ověřeno 9. 10. 2026 3 min čtení

Ověřované tvrzení

Hypoteční trh je mrtvý, nikdo si hypotéky nebere.

Verdikt: Nepravda

Podle ČBA Hypomonitoru byl rok 2025 s novými hypotékami za 321 miliard Kč druhý nejsilnější v historii. V 1. pololetí 2026 objem meziročně vzrostl o 66 miliard Kč. Od jara 2026 se trh kvůli rostoucím sazbám zpomaluje, stále je ale silný.

Hypotéky ČR 2026 sazby objemy dostupnost bydlení

Tvrzení, že hypoteční trh je mrtvý, data nepotvrzují. Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky a stavební spořitelny v roce 2025 nové hypotéky za 321 miliard Kč, druhý nejvyšší objem v historii. V 1. pololetí 2026 to bylo 215,9 miliardy Kč bez refinancování, o 66 miliard víc než ve stejném období roku 2025. Od jara 2026 ale sazby rostou a trh se v létě zpomalil.

Objemy a sazby v roce 2026

Měsíc 2026	Průměrná sazba nových hypoték (ČBA)
únor	4,46 %
březen	4,43 %
duben	4,52 %
květen	4,67 %
červen	4,79 %
červenec	4,9 %
srpen	5,00 %

1. pololetí 2026: nové hypotéky bez refinancování za 215,9 mld. Kč (45 520 smluv), s refinancováním za 294,1 mld. Kč, průměrná sazba 4,56 %.
Leden–srpen 2026: 273,4 mld. Kč bez refinancování, o 68 mld. Kč víc než před rokem.
Srpen 2026: 26,8 mld. Kč bez refinancování (5 825 smluv), průměrná nová hypotéka necelých 4,6 mil. Kč.

Silné jaro podle ČBA zčásti způsobilo „předzásobení“: lidé si hypotéky sjednávali dřív, aby se vyhnuli vyšším sazbám a dubnovému zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky. Když tento efekt odezněl a tržní sazby dál rostly, objemy v létě klesly.

Úrokové sazby ČNB

ČNB snižovala dvoutýdenní repo sazbu od prosince 2023, kdy byla na 7,00 %, až na 3,50 % s platností od 9. května 2025. S platností od 19. června 2026 ji zvýšila na 3,75 %. Na hypotéky ale víc působí tržní sazby (swapy), podle kterých banky úvěry oceňují. Ty v roce 2026 rostly.

Pravidla ČNB pro hypotéky

Vlastní bydlení: horní hranice LTV (výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti) je 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %. Limity DTI (dluh vůči příjmu) a DSTI (splátky vůči příjmu) jsou deaktivované.
Investiční hypotéky: od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u úvěrů na třetí a další obytnou nemovitost nebo na byt k pronájmu LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Jde o doporučení, ne o závazný limit.

Další rozhodnutí ČNB o makroobezřetnostní politice je podle ČBA naplánované na 26. listopadu 2026.

Refixace: o kolik vzroste splátka

Modelový příklad: hypotéka 4 mil. Kč na 30 let se sazbou 2 % má splátku 14 785 Kč. Po pěti letech zbývá splatit asi 3,49 mil. Kč. Při refixaci na 5 % se splátka na zbývajících 25 let zvýší na 20 392 Kč, tedy zhruba o 5 600 Kč měsíčně. Výpočet je náš, skutečné podmínky závisí na bance.

Skutečný problém: ceny bytů

Podle ČSÚ se byty v roce 2025 prodávaly v průměru za 72 410 Kč za m² a meziročně zdražily o 10,6 %. V Praze byla průměrná cena 131 520 Kč za m². Jde o skutečně zaplacené ceny, ne o nabídkové ceny realitních kanceláří.

Modelový příklad pro Prahu: byt o ploše 55 m² za průměrnou cenu stojí asi 7,23 mil. Kč. S hypotékou na 80 % ceny (5,79 mil. Kč) na 30 let při sazbě 5 % vychází splátka 31 065 Kč měsíčně. Kupující musí mít navíc asi 1,45 mil. Kč vlastních peněz. Průměrná hrubá mzda v Praze byla ve 2. čtvrtletí 2026 66 459 Kč, splátka by tak odpovídala zhruba 47 % hrubé mzdy jednoho průměrně vydělávajícího člověka.

Na hypotéku tedy dosáhne hodně lidí a banky půjčují. Pro mnoho domácností, zvlášť v Praze, je ale překážkou vysoká cena bytů a potřebné vlastní zdroje.