Hypotéky 2026: Trh, který se údajně rozpadl, vyrazil k rekordům

„Hypoteční trh je mrtvý, nikdo si nepůjčuje, banky propouštějí, ceny bytů spadnou.“ Tak to znělo z hospodských diskuzí v letech 2023–2024. V roce 2026 je realita opačná. Český hypoteční trh exploduje – v prvním čtvrtletí 2026 banky poskytly hypotéky za 141 miliard korun, což je o 62 % víc než ve stejném období roku 2025. Únor patřil mezi pět historicky nejsilnějších měsíců. A přitom úrokové sazby zůstávají na 4,5 %. Pojďme se podívat, co se stalo a jestli to znamená, že je situace s bydlením o tolik lepší. Spoiler: úplně ne.

Aktuální čísla: trh, který „umřel“, má rekordní rok

Začněme tím, co reálně říkají statistiky. Česká bankovní asociace publikuje měsíční Hypomonitor, který je v ČR nejvěrohodnějším zdrojem dat o hypotéčním trhu. Klíčové údaje za začátek roku 2026:

Zdroj: ČBA Hypomonitor a Banky.cz – vývoj sazeb 2026.

Tato čísla je třeba vidět v kontextu. V letech 2023–2024 byl trh skutečně utlumený – sazby přes 5,5–6 %, objemy 14–18 mld. Kč měsíčně. Lidé na hypotéky čekali. Co se změnilo v 2025–2026? Tři věci najednou:

• ČNB postupně snižovala repo sazbu z 7 % (2023) na současných 3,50 % (od května 2025)
• Tržní úrokové sazby (5leté swapy) klesly z 5,5 % na 4–4,2 %
• Lidé už déle čekali a kupní tlak se uvolnil najednou

K tomu přibyla od dubna 2026 ještě jedna proměnná: ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky. LTV max 70 %, DTI max 7× ročních příjmů, DSTI max 45 %. To se týká hypoték na byty určené k pronájmu, nikoli vlastního bydlení. Tlak na „předzásobení“ (lidé si hypotéky brali ještě podle starých pravidel) vyhnal objem v březnu raketově nahoru.

Kdo si hypotéky bere a na co

Tady přichází zajímavá nuance. Hypotéky se v 2026 dělí zhruba takto:

Refinancování je v 2026 jeden z hlavních motorů růstu. Lidé, kteří si vzali hypotéku v 2021 za 2 %, mají v 2026 fixaci dokončenou. Nově by si měli refixovat za 4,5 % – to znamená měsíční splátku o 5 000–10 000 Kč výš. To je ten „úrokový šok“, o kterém banky a média mluví.

Konkrétně: pokud někdo měl hypotéku 4 mil. Kč při 2 % na 30 let, splátka byla 14 780 Kč. Po refixaci na 4,5 % vychází splátka 20 270 Kč – tedy o 5 500 Kč víc měsíčně. Za 5 let trvání nové fixace to je 330 000 Kč navíc, které půjdou jen na úroky.

Refinancování je dnes proto tak silné: lidé hledají u jiné banky lepší podmínky, aby ten šok zmírnili.

Sazby v kontextu: ne tak nízké, ale ne katastrofa

Tady stojí za to vidět širší obraz. Tabulka průměrných sazeb v ČR za posledních 15 let:

Když se podíváme na statistiky 1995–2026, dlouhodobý průměr hypotečních sazeb v ČR je kolem 4–5 %. Roky 2018–2021 byly historickou anomálií, ne novým normálem. Lidé, kteří si vzali hypotéku za 2 %, měli štěstí jednou v generaci. Současných 4,5 % je úplně normálních.

Problém ale je: ceny bytů ujely mzdám

Tady přichází ten skutečný problém, který v hospodských diskuzích o „smrti hypotečního trhu“ zaniká. Hypotéky jsou dostupné, sazby jsou rozumné, banky půjčují. Ale samotná koupě bytu je dramaticky méně dostupná než před 10 lety.

Konkrétní data za leden–březen 2026:

Zdroj: Nemovitostní kalkulačka – ceny bytů 2026, Housi – realitní trh ČR.

Co to znamená konkrétně? Pojďme spočítat průměrný byt 2+kk o 55 m²:

• Praha: 55 m² × 156 000 Kč = 8 580 000 Kč
• Plzeň: 55 m² × 74 000 Kč = 4 070 000 Kč
• Ostrava: 55 m² × 52 000 Kč = 2 860 000 Kč

Pro koupi pražského bytu potřebujete vlastní zdroje minimálně 20 % (1,72 mil. Kč) a hypotéku 6,86 mil. Kč. Při sazbě 4,5 % a splatnosti 30 let to je splátka 34 750 Kč měsíčně. Průměrná čistá mzda v Praze je dnes asi 52 000 Kč. Splátka tedy spolkne 67 % vaší výplaty. Pokud žije v bytě pár se dvěma průměrnými výplatami, je to 33 % společného příjmu – stále hodně, ale zvládnutelné.

To je důvod, proč mnoho mladých z Prahy odchází do regionů, kde s tou stejnou mzdou si půjčit dokáží. Nebo zůstávají v nájmu.

Index dostupnosti bydlení: jeden z nejhorších v Evropě

Mezinárodní indikátor „kolik průměrných ročních platů potřebujete na koupi bytu“ je v ČR jedním z nejhorších v EU. Konkrétní data za 2025–2026:

Zdroj: vychází z dat Deloitte Property Index a OECD.

Praha drží jedny z nejhorších čísel v Evropě – horší než Mnichov, Madrid, Varšava. Pro mladou generaci do 35 let to znamená, že koupě bytu je v ČR víceméně nedosažitelná bez rodičovských peněz. Podle Asociace nájemního bydlení potřebuje průměrný mladý Čech 15,8 let svého ročního platu na koupi bytu.

Mýtus o „mrtvém trhu“ pochází ze tří mylných předpokladů

Když si lidé říkali, že hypoteční trh „umírá“, obvykle směšovali tři různé věci:

1. Záměna útlumu s rozpadem. Trh v 2023–2024 byl skutečně utlumený – objemy poklesly o 30–40 % proti rekordnímu 2021. Ale to není rozpad. Útlum + odložená poptávka = silný rok 2025–2026.

2. Záměna sazeb s dostupností. Sazby 5–6 % v 2023 vypadaly hrozivě, ale historicky jsou normální. To, co je opravdu drahé, jsou samotné nemovitosti. Sazby jsou dnes nižší než v 2023, ale ceny bytů jsou o 20 % vyšší. Lidé proto pořád nemůžou.

3. Záměna místa a věku. „Hypotéční trh je mrtvý“ často znamená „já si v Praze nemůžu koupit byt v 28 letech“. To je sice pravda, ale to není smrt trhu – to je důsledek vysokých cen v největším městě.

Reálně: na hypotéku dnes dosáhne víc lidí než v 2023. Statistiky to ukazují jasně. To, co se nezměnilo, je poměr toho, co si za hypotéku můžete koupit, k tomu, co potřebujete.

Proč ceny bytů rostou dál, i když je tržní situace „studenější“

Logickou otázkou je: pokud trh není ve fází exploze, proč ceny rostou o 12 % ročně? Důvody jsou strukturální:

Nedostatek nové výstavby. V Praze se v posledních letech postaví méně než 4 000 nových bytů ročně, zatímco poptávka je dvojnásobná. Stavební povolení v Praze trvají v průměru 1 200 dnů (3,3 roku) – jedno z nejhorších v EU. Developeři, kteří dokončí projekt, vědí, že najdou kupce za jakoukoli cenu.

Investiční tlak. Lidé s úsporami v posledních letech hledali, kam investovat. Akcie jim připadají rizikové, dluhopisy dávají málo, kryptoměny jsou volatilní. Cihly v Praze jsou „jistá“ investice – pokud byly v posledních 10 letech ziskové, většina lidí věří, že budou i v dalších 10. Investiční hypotéky tak tvořily v 2025 zhruba 12 % trhu.

Demografie. Silná generace narozená v 70. a 80. letech 20. století je teď ve věku 35–50, kdy lidé kupují své první nebo větší byty. Velký demografický blok stále hledá bydlení.

Migrace do měst. 380 tisíc Ukrajinců + interní migrace z venkova do měst zvyšuje poptávku. Praha za posledních 10 let získala přes 100 tisíc obyvatel.

Souvislost s ostatními tématy, o kterých jsme psali: růst inflace a pracovní doby přispívá k tomu, že reálné mzdy rostou pomaleji než ceny bytů. Srovnání bydlení Praha vs. Vídeň ukazuje, jak by se to dalo řešit – sociální/dotované bydlení.

Praktické rady pro rok 2026

Pokud se rozhodujete o hypotéce v 2026, pár konkrétních doporučení:

Fixace 3 nebo 5 let. ČNB pravděpodobně bude sazby držet kolem 3,5 % minimálně do konce 2026, možná do 2027. Fixace na 5 let za 4,4–4,6 % je rozumná pojistka. Fixace na 1–2 roky nese riziko – pokud sazby zase narostou kvůli inflačním tlakům (ETS2 od 2028!), refixace bude ještě dražší.

Použijte refinancování. Pokud máte starou hypotéku s blížící se refixací, srovnejte sazby u všech bank. Některé nabízejí refinancování i s nižším úrokem, než dáváte vy. Rozdíl 0,2–0,4 procentního bodu znamená 10–25 tisíc Kč ročně.

Vlastní zdroje 20 % minimum. ČNB pro vlastní bydlení vyžaduje LTV maximálně 80 % (DTI 8,5x, DSTI 50%). Pro investiční hypotéky od 1. 4. 2026 LTV 70 %, DTI 7x, DSTI 45 %. Pokud máte míň úspor, hypotéku nedostanete.

Nepřeplaťte byt. Realitní makléři vám budou tvrdit, že „ceny porostou dál“. Možná. Ale možná taky ne. Kupní cena by neměla překročit 60 % vaší disponibilní hotovosti za 10 let (úspory + zaplacené hypotéky). Pokud kupujete byt, který si nemůžete dovolit z dlouhodobých příjmů, jste v riskantní pozici.

Sledujte regiony. Pražské byty nejsou jediná možnost. Brno, Plzeň, Olomouc mají běžně 50–70 % cen Prahy a infrastruktura stále nedosahuje, ale je tam práce a život. Návrat do regionu může být pragmatičtější než snít o pražském bytě.

Závěr: trh není mrtvý, ale spravedlivý taky není

Hypoteční trh v ČR v roce 2026 je v dobré kondici. Sazby jsou normální (4,5 %), objemy rekordní, banky půjčují, ČNB drží opatrnou ale ne destruktivní politiku. Mýtus o „smrti trhu“ je vyložená nepravda.

Skutečným problémem ale je, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou rychleji než reálné mzdy. Pro mladé do 35 let to znamená, že vlastní bydlení v Praze (a stále víc v Brně, Plzni, Olomouci) je dosažitelné jen pro ty, kdo mají rodičovskou pomoc nebo nadprůměrný příjem. Pro střední třídu je první byt ve 35–40 letech, ne ve 28.

Hypotéky jsou symptom, ne příčina. Problém je, že stát desetiletí přehlížel výstavbu nájemního a sociálního bydlení, povolovací řízení trvají roky, a investiční byty drží developeři a velcí hráči. Bez systémové změny ve výstavbě budou hypotéky pomáhat jen těm, kdo už mají z čeho začít. Ostatním zbývá nájem – který, jak jsme psali, taky není ideální.

Ironicky se tedy ukazuje, že rekordní hypoteční trh 2026 není známkou zdravé ekonomiky, ale spíš toho, že lidé, kteří mají peníze, kupují, co můžou, dokud to jde. A ti ostatní jen sledují, jak jim sen o vlastním bydlení odchází ještě dál.

Zdroje a další čtení

• ČBA Hypomonitor – měsíční statistika
• ČNB – Měnová politika a makroobezřetnostní opatření
• Banky.cz – Vývoj sazeb hypoték 2020–2026
• Housi – Trh nemovitostí ČR
• Nemovitostní kalkulačka – Ceny bytů 2026