Je pravda, že pronajímatel smí vstoupit do bytu bez vás? Co říká zákon

Krátká odpověď: Ne. Pronajímatel je sice vlastníkem bytu, ale po dobu nájmu je byt vaším obydlím. Vstoupit do něj může jen s vaším souhlasem. Zákon vám zároveň ukládá umožnit mu prohlídku a přístup kvůli opravám, pokud vám to předem oznámí. Bez oznámení to jde jen tehdy, když hrozí škoda nebo nebezpečí z prodlení, například při havárii vody.

Proč nestačí, že byt patří pronajímateli?

Listina základních práv a svobod, vyhlášená pod č. 2/1993 Sb., v čl. 12 odst. 1 říká: „Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí.“ Rozhoduje tedy, kdo v bytě bydlí, ne kdo ho vlastní.

Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává byt k užívání vám. Vlastnictví mu zůstává, ale užívat byt a rozhodovat, kdo do něj vejde, můžete po dobu nájmu vy.

Kdy musíte pronajímatele do bytu pustit?

Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., v § 2219 odst. 1 stanoví, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci a přístup do ní kvůli potřebné opravě nebo údržbě. Z toho plyne několik podmínek:

1. pronajímatel musí návštěvu oznámit předem,
2. oznámení musí přijít v přiměřené době, ne pět minut před příchodem,
3. prohlídka nebo přístup se omezí na nezbytný rozsah,
4. účelem je prohlídka bytu nebo potřebná oprava či údržba.

Zákon nestanoví, kolik dní předem je přiměřená doba. Záleží na okolnostech. Ani tady ale nejde o právo pronajímatele vejít sám. Zákon říká, že mu prohlídku umožníte vy.

Pronajímatel má podle § 2257 udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Proto potřebuje přístup například kvůli kotli, rozvodům nebo revizím. Pokud vám jeho práce způsobí víc než nepodstatné obtíže, máte podle § 2219 odst. 2 právo na slevu z nájemného.

Co platí při havárii, když nejste doma?

Podle § 2219 odst. 1 se předchozí oznámení nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Typicky jde o prasklé potrubí nebo únik plynu.

Zákon v tomto případě odpouští jen oznámení předem. Obecné právo pronajímatele odemknout si v takové chvíli byt výslovně neupravuje. Trestní zákoník, zákon č. 40/2009 Sb., zná v § 28 krajní nouzi. Čin jinak trestný, kterým někdo odvrací přímo hrozící nebezpečí, podle něj není trestným činem. Neplatí to ale, pokud šlo nebezpečí za daných okolností odvrátit jinak. Proto je rozumné nechat pronajímateli telefon a domluvit se, jak se k bytu dostane v nouzi.

Co hrozí pronajímateli, který vejde bez dovolení?

Trestní zákoník v § 178 odst. 1 trestá porušování domovní svobody. Kdo neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá, může dostat trest odnětí svobody až na dvě léta. Pokud pachatel překoná překážku, jejímž účelem je zabránit vniknutí, hrozí mu podle odst. 2 šest měsíců až tři léta.

Zákon nedělá výjimku pro vlastníka bytu. To, že má pronajímatel náhradní klíč, mu samo o sobě nedává právo ho použít.

Co když pronajímatele do bytu nepouštíte vůbec?

Umožnit prohlídku a opravy je vaše povinnost podle § 2219. Pokud ji opakovaně odmítáte, porušujete nájemní smlouvu. Pronajímatel pak může zvažovat výpověď. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) může vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost. Zákon ale neříká, od kdy je odmítání přístupu hrubým porušením. V případě sporu by to posuzoval soud.

Jak postupovat, když pronajímatel chodí do bytu bez ohlášení?

1. Napište mu, že do bytu smí jen po předchozí domluvě. Zprávu si uložte.
2. Nabídněte konkrétní termíny, kdy prohlídku nebo opravu umožníte.
3. Pokud do bytu vstoupí znovu bez vašeho souhlasu, poznamenejte si datum a okolnosti.
4. Při vniknutí, zejména pokud jste doma nebo zjistíte, že někdo v bytě je, volejte Policii ČR na čísle 158.

Pozor také na nabídky bytů, kde „majitel“ nemá čas byt ukázat a chce kauci předem. Jak takové podvody poznat, popisujeme v článku Podvody s pronájmem bytu.