Je pravda, že nájemník nemusí platit žádné opravy v bytě? Co říká zákon

Krátká odpověď: Ne. Nájemce podle občanského zákoníku provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co mezi ně patří, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Ostatní opravy platí pronajímatel. Drobné opravy mají roční limit, nad který už jdou za pronajímatelem.

Co říká občanský zákoník?

Pravidla pro nájem bytu obsahuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle § 2257 odst. 1 pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle § 2257 odst. 2 platí: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“

Slovo „pouze“ je důležité. Nájemce nemusí platit všechno, ale něco platit musí. Pronajímatel navíc nemůže smlouvou přenést na nájemce víc. Podle § 2235 odst. 1 se k ujednáním zkracujícím práva nájemce bytu nepřihlíží. To neplatí u bytu pronajatého k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

Co je běžná údržba?

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, v § 2 uvádí, že jde o udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení. Patří sem zejména:

• malování, oprava omítek a tapetování,
• čištění podlah, podlahových krytin a obkladů stěn,
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům,
• kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje,
• kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením.

Které opravy jsou drobné?

Nařízení je vymezuje dvěma způsoby. Podle § 4 jde o opravy podle věcného vymezení. Mezi ně patří mimo jiné:

• opravy jednotlivých částí dveří a oken, kování, klik a výměny zámků,
• opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a výměny zdrojů světla,
• opravy vodovodních výtoků, baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, splachovačů, sporáků a kuchyňských linek,
• opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
• opravy kamen a kotlů etážového topení.

Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení se podle § 4 písm. h) za drobné opravy nepovažují. Drobnými opravami jsou navíc podle § 3 jen opravy vybavení, které je součástí bytu a patří pronajímateli.

Druhým měřítkem je cena. Podle § 5 jsou drobnými opravami i další opravy a výměny, které nejsou v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč. Pokud se na téže věci dělá několik souvisejících oprav, rozhoduje jejich součet. Náklady na dopravu se nezapočítávají a hradí je nájemce.

Je nějaký roční limit?

Ano. Podle § 6 odst. 1 nařízení platí, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu, další opravy v daném roce se už za drobné nepovažují. Ty pak platí pronajímatel.

Do podlahové plochy se podle § 6 odst. 2 počítají i prostory užívané výhradně nájemcem mimo byt. Sklepy, které nejsou místnostmi, a balkony, lodžie a terasy se počítají jen jednou polovinou.

Limit je dobré hlídat. Schovávejte si proto účtenky a faktury za opravy, které jste během roku zaplatili.

Co platí pronajímatel?

Všechno ostatní, pokud poškození nezpůsobil nájemce. Patří sem například oprava radiátorů a rozvodů ústředního topení, oprava hlavního uzávěru vody pro byt nebo dražší opravy nad limit 1 500 Kč, které nejsou vyjmenované v § 4 nařízení.

Jinak je to u škod, které způsobíte vy. Podle § 2267 občanského zákoníku platí, že neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na jeho náklady pronajímatel.

Jak postupovat, když se v bytě něco rozbije?

1. Oznamte to pronajímateli. Podle § 2264 odst. 1 musíte poškození, které je třeba odstranit bez prodlení, oznámit ihned. Jinou vadu, která brání obvyklému bydlení, bez zbytečného odkladu.
2. Zabraňte větší škodě. Podle § 2264 odst. 2 musíte udělat, co lze očekávat, aby nevznikla další škoda. Náklady na to vám pronajímatel nahradí, pokud jste vadu nezpůsobili.
3. Dejte pronajímateli čas. Podle § 2265 odst. 1 má vadu odstranit v přiměřené době po oznámení.
4. Když nekoná, můžete opravit sami. Podle § 2265 odst. 2 můžete vadu odstranit a žádat náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného, ledaže vada není podstatná.
5. Neotálejte s oznámením. Podle § 2265 odst. 3 ztrácíte právo na náhradu nákladů, pokud vadu neoznámíte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji při řádné péči mohli zjistit.

Pokud vada nebude odstraněna ani v dodatečné lhůtě a jde o hrubé porušení povinností pronajímatele, můžete podle § 2266 vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Co při stěhování?

Podle § 2293 odst. 1 odevzdáte byt ve stavu, v jakém jste ho převzali, nehledě na běžné opotřebení a na vady, které má odstranit pronajímatel. Za běžné opotřebení tedy platit nemusíte. Kdy smí pronajímatel do bytu vstoupit, popisujeme v článku Je pravda, že pronajímatel smí vstoupit do bytu bez vás?