Bydlení v Praze a ve Vídni: kde je nájem dostupnější a proč

Praha: nájmy na volném trhu a mzdy

Podle Deloitte Rent Indexu bylo průměrné nájemné v Praze ve 2. čtvrtletí 2026 462 Kč za m² měsíčně, o 0,9 % méně než v předchozím čtvrtletí. Nejdražší byla Praha 7 (493 Kč/m²), nejlevnější Praha 10 (442 Kč/m²). Index vychází z nabídek realitních portálů. U bytu o 60 m² to orientačně dělá kolem 27 700 Kč měsíčně bez energií.

Průměrná hrubá měsíční mzda v Praze byla podle ČSÚ v roce 2025 62 723 Kč (ve 4. čtvrtletí 64 980 Kč). Zhruba dvě třetiny zaměstnanců ale berou méně než průměr.

Vídeň: dva trhy vedle sebe

Město Vídeň přes svůj podnik Wiener Wohnen spravuje zhruba 220 000 obecních bytů (Gemeindewohnungen) a k tomu existuje přes 200 000 dotovaných bytů, hlavně družstevních. Podle Wohnberatung Wien v obecních nebo dotovaných bytech žije víc než 60 % Vídeňanů.

Rozdíl v cenách ukazují data Statistik Austria za rok 2024 (průměr stávajících nájemních smluv včetně provozních nákladů):

* Přepočet kurzem ČNB 24,40 Kč/€ (8. 10. 2026). Průměr všech vídeňských nájmů byl zhruba 10 € za m².

Čísla nejsou s pražským indexem přímo srovnatelná: vídeňská data jsou průměrem existujících smluv včetně provozních nákladů, pražský index popisuje nabídkové ceny. Nové nabídky na vídeňském volném trhu bývají dražší než průměr starších smluv.

Kdo má ve Vídni nárok na obecní byt

Podle podmínek Wohnberatung Wien pro rok 2026 je potřeba:

• nejméně dva roky nepřetržitého hlavního bydliště ve Vídni,
• rakouské nebo jim postavené občanství (včetně občanů EU),
• příjem pod limitem,
• u obecních bytů navíc doložená bytová potřeba (např. založení samostatné domácnosti, přelidněný byt, zdravotní důvody).

Limity jsou vysoké, takže na obecní a dotované bydlení dosáhne i střední třída. Čech, který se do Vídně teprve přistěhuje, ale první dva roky hledá bydlení na volném trhu.

Jak Vídeň k obecním bytům přišla

Základ položilo meziválečné období tzv. Rudé Vídně. Podle Wiener Wohnen město mezi válkami dokončilo přes 61 000 bytů v 348 domovních komplexech, mezi nimi známý Karl-Marx-Hof (1927–1930). Výstavbu financovala mimo jiné účelová daň z bydlení (Wohnbausteuer), kterou zavedl městský radní pro finance Hugo Breitner. Obecní fond si město udrželo a dál ho rozšiřuje.

Dnes jde na bytovou výstavbu v Rakousku mimo jiné příspěvek na podporu bydlení (Wohnbauförderungsbeitrag): 0,5 % ze mzdy platí zaměstnanec a 0,5 % zaměstnavatel. Od roku 2018 je to zemská daň a výši si určují jednotlivé spolkové země; Vídeň podle rakouského ministerstva financí pro rok 2018 ponechala sazbu 0,5 % + 0,5 %.

Praha: obecních bytů je málo

Podle analýzy IPR Praha (aktualizace z července 2025) má Praha necelých 30 tisíc obecních bytů, které spravuje město a městské části. Je to 4,1 % bytů v Praze. Po privatizaci v předchozích desetiletích se úbytek téměř zastavil, ale ročně přibývá jen zhruba 60 nových obecních bytů.

Co z toho plyne

• Nově příchozí do Vídně zaplatí za nájem na volném trhu víc než průměrný Vídeňan a obecní byt může získat nejdřív po dvou letech.
• Dlouhodobí obyvatelé Vídně v obecních a družstevních bytech platí za m² výrazně méně než nájemníci na volném trhu v obou městech.
• V Praze chybí rozsáhlý regulovaný segment, takže dostupnost bydlení závisí hlavně na tržních nájmech a cenách bytů.